Burocracia e imóveis: Direito imobiliário no cotidiano

Burocracia e imóveis: Direito imobiliário no cotidiano

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O Brasil é um país conhecido por seu excesso de burocracia. Em muitas situações simples do cotidiano vários documentos são solicitados, aumentando o tempo e os custos para realização de atividades que demandam agilidade.

Por isso, sempre que possível, buscam-se soluções que evitem a burocratização do ato. Embora tenha sua importância, especialmente para fornecer segurança jurídica em determinados atos, é compreensível a busca por soluções mais céleres e descomplicadas. Porém, no intuito de simplificar, muitas vezes acabamos complicando ao tentar escapar da burocracia. Talvez o maior exemplo seja não realizar as escrituras públicas do compromisso de compra e venda e, posteriormente, do contrato de compra e venda de bem imóvel.

O artigo 108 do Código Civil brasileiro (Lei n° 10.406/2002) dispõe claramente que, para terem sua validade reconhecida, os negócios jurídicos envolvendo imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país devem possuir escritura pública. Ou seja, todos os negócios que envolvam imóveis avaliados em, no mínimo, R$ 26.400,00 (vinte e seis mil e quatrocentos reais) devem ter seus contratos registrados em cartório para terem validade reconhecida.

Mas como todo ato burocrático que necessite dos serviços cartorários, para se escriturar publicamente um contrato é necessário pagar custas que muitas vezes encarecem consideravelmente o negócio e, como nem sempre as partes possuem recursos suficientes para arcarem com estas despesas, prorrogam a data para regularizar a situação do imóvel.

Não fosse suficiente a ausência de escritura pública deixar vendedor e comprador em situação de risco na medida em que o negócio celebrado não é válido, o cumprimento desta formalidade é fundamental para concessão de crédito de qualquer instituição financeira e para a própria venda do imóvel, pois sem a escritura também não é possível vendê-lo através de financiamento bancário, o que restringe as possibilidades de compradores.

Ainda que haja outras situações específicas que devem ser observadas, como o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), outra importante situação que envolve certa burocracia que deve ser observada é referente a comunicação do negócio celebrado ao condomínio, quando o bem imóvel negociado for integrante de condomínio edilício.

Neste sentido, é necessário se ater a peculiaridade envolvendo a taxa condominial. Apesar dos negócios jurídicos celebrados e não registrados não possuírem validade, dependendo de certas circunstâncias, a responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio independe do registro do contrato. Este entendimento foi sedimentado recentemente pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar o Recurso Especial n° 1345331.

Ao esclarecer a controvérsia sobre quem é o responsável pelo pagamento das despesas condominiais quando existente entre as partes somente compromisso de compra e venda do imóvel, o STJ decidiu que o critério definidor não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel. Desta forma, para que a responsabilidade seja somente do comprador (promissário comprador), é necessário ficar comprovado: (I) que o comprador (promissário comprador) se imitira na posse do imóvel, e; (II) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afastando-se a legitimidade do vendedor (promitente vendedor) para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo comprador (promissário comprador).

Pelas situações descritas neste despretensioso texto é possível observar a importância do cumprimento das formalidades quando se está realizando quaisquer negócios jurídicos imobiliários, principalmente comprando ou vendendo. A burocracia excessiva presente no cotidiano de nosso país onera os custos e aumenta o tempo de realização dos atos, porém, especificamente nos negócios imobiliários, sua observância confere segurança jurídica a todas as partes envolvidas, especialmente quando assessoradas por advogado de sua confiança.

Por Pedro Bernardo Garcia – Advogado
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